Zolang Duitse banken niet massaal met forse lagere hypotheekrentes de Nederlandse markt bestormen, kan aflossen op je lopende hypotheek een manier zijn om een lagere rente te bedingen. Banken hanteren daarbij flink uiteenlopende tarieven, blijkt uit een inventarisatie van Z24.

He zou zo mooi zijn als meer Duitse partijen zich op de Nederlandse hypotheekmarkt begeven.  Duitse banken hanteren immers fors lagere hypotheekrentes, vergeleken met Nederlandse banken. Maar er is wel een belangrijk verschil tussen Nederland en Duitsland: bij de oosterburen moet je voor de financiering van van een huis vaak 20 tot 30 procent eigen geld meebrengen. Aan tophypotheheken doen ze niet.

Nederland is stilletjes aan het afkicken van de tophypotheek. Dit jaar mag een nieuwe hypotheeklening nog maximaal 105 procent van de woningwaarde bedragen. In 2018 komt de grens op 100 procent te liggen, nog altijd ruimer dan de Duitse normen.

Voor nieuwe hypotheekleningen, die minimaal annuïtair moeten worden afgelost, geldt dat tussentijds aflossen er vrijwel automatisch voor zorgt dat de hoogte van de hypotheeklening daalt, vergeleken met de marktwaarde van het huis. Ten minste, als Nederlandse huizenprijzen stabiliseren.

De bank NIBC speelde daar onlangs op in, door als nieuwkomer hypotheekleningen aan te bieden waarbij klanten automatisch een rentekorting krijgen als de hypotheeklening in een lagere risicoklasse belandt.

Risico-opslag hypotheken

NIBC is echter geenszins uniek als het gaat om risico-opslagen die gekoppeld zijn aan de verhouding tussen de hypotheeklening en de woningwaarde.

Vrijwel alle banken hanteren risico-opslagen ten opzichte van het zogenoemde NHG-tarief. Bij hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) lopen banken immers het minste risico in geval van wanbetaling, omdat ze hiermee een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop verzekerd hebben.

Voor huiseigenaren met een lopende hypotheek kan tussentijds aflossen ervoor zorgen, dat ze in een lagere risicoklasse vallen en daarmee een rentekorting krijgen. Al zitten daar wel de nodige haken en ogen aan.

Bij een lopende hypotheek moet je bijvoorbeeld de boetegrens in de gaten houden, want vaak mag je jaarlijks maar zo'n 10 tot 15 procent van de lening boetevrij aflossen. Bovendien moet je uitrekenen wat bijvoorbeeld spaargeld inclusief de heffing van 1,2 procent in box 3 oplevert, vergeleken met de netto rentekosten inclusief de hypotheekrente-aftrek.

Verschillen per bank

Toch kan het fors schelen als je met tussentijds aflossen een rentekorting kunt bedingen. Al zijn er hierbij wel grote onderlinge verschillen tussen banken. De grafieken hieronder tonen de rente-opslagen ten opzichte van het hypotheektarief bij zeven banken.

Hierbij is gekeken hoe dat uitpakt als de hypotheeklening respectievelijk 105 procent, 100 procent, 80 procent en 60 procent van de marktwaarde bedraagt. Voor de marktwaarde nemen banken vaak de meest recente taxatie van de woningwaarde als uitgangspunt.

In onderstaande tabel is te zien dat bijvoorbeeld SNS Bank voor leningen die 105 en 100 procent van de marktwaarde bedragen, een rentetarief hanteert dat liefst 1 procent hoger ligt dan het NHG-tarief. Bij Rabobank is dit verschil een half procentpunt.

Bij afbouw van de hypotheeklening tot 80 procent van de marktwaarde zakt de renteopslag bij SNS Bank echter tot 0,6 procent. Hier valt dus een structureel voordeel van 0,4 procentpunt te behalen. Bij Rabobank daalt de risico-opslag bij 80 procent van de marktwaarde maar met 0,1 procentpunt tot 0,4 procent.

Gelet op de forse verschillen in de risico-opslagen per bank en per risicoklasse, is het bij extra aflossen vooral zaak op te letten wanneer aflossen een serieuze rentekorting oplevert.